Vaneau Viager

PRINCIPES GÉNÉRAUX

La vente viagère est un contrat dans lequel les droits et les obligations des signataires sont limités à la durée de vie d’une ou des personnes désignées dans le contrat de vente. Dans une vente immobilière en viager, le DEBIRENTIER (acquéreur) paie une partie du prix sous forme de BOUQUET et une autre sous la forme d’une RENTE viagère qui est versée, mensuellement, trimestriellement ou annuellement, pendant toute la durée de vie du ou des CREDIRENTIERS (vendeur).
La rente sera versée « sur la tête d’une ou plusieurs personnes» pour désigner les crédirentiers dont le décès marquera la fin du paiement. Le viager est donc un contrat dit « aléatoire ».

AVANTAGES DU VIAGER

La vente en viager présente des avantages pour le CREDIRENTIER (vendeur) :

• Le CREDIRENTIER s’assure un revenu fixe venant compléter sa retraite tout en conservant ou non la jouissance du bien vendu jusqu’à son décès.
• Le CREDIRENTIER peut à tout moment transformer le viager occupé en viager libre et donc percevoir une rente plus importante en compensation de la libération du bien.
• En viager occupé, le CREDIRENTIER bénéficie d’une diminution de ses charges de copropriété et ne sera plus redevable ni de l’impôt foncier, ni des gros travaux pouvant être votés dans l’immeuble.
• Le CREDIRENTIER bénéficie d’un abattement fiscal important sur le montant de la rente viagère à déclarer. Cette fraction varie selon l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente et peut atteindre un abattement de 70 %.

Le viager présente également des avantages pour le DEBIRENTIER (acquéreur) :

• Devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir à mobiliser des sommes d’argent trop importantes au moment de la vente.
• Financer un bien immobilier sans recourir à un prêt bancaire.
• Pour les viagers occupés, le DEBIRENTIER paie des frais d’enregistrement réduits, calculés sur la valeur occupée, et peut espérer une plus-value lors de la libération des lieux et de la revente du bien immobilier.

GARANTIES IMPORTANTES POUR LE VENDEUR CRÉDIRENTIER

Le paiement de la rente est garanti par :

• Le privilège du vendeur (garantie hypothécaire) lui permettant, à défaut de paiement de la rente, de procéder à la résiliation de l’acte de vente du bien.
• L’action résolutoire «de plein droit» : elle permet au crédirentier de reprendre son bien.
• Lorsqu’une clause pénale a été stipulée, le crédirentier conservera les rentes déjà perçues ainsi qu’une partie, voire même la totalité du bouquet.
• Pour dissuader des paiements tardifs, il est possible de prévoir l’application d’un taux d’intérêt de retard.
• Une « copie exécutoire » de la vente est remise au CREDIRENTIER pour lui permettre de poursuivre en paiement de la rente, le DEBIRENTIER, le cas échéant.

VENDRE EN VIAGER

La vente en viager est une vente immobilière classique soumise à des modalités particulières, elle doit donc être conforme à la réglementation et respecter le formalisme et les conditions de cet acte spécifique.

La rente est déterminée en fonction de la valeur vénale du bien libre ou occupé ainsi que de l’âge du ou des crédirentiers. Pour effectuer le calcul nous appliquons une moyenne entre plusieurs barèmes.

Le CREDIRENTIER a la faculté de se réserver l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation exclusif, il convient alors de tenir compte de cette réserve pour effectuer le calcul du viager.

Le CREDIRENTIER peut demander le versement d’un bouquet et le solde du prix sera converti en rente viagère annuelle qui sera payée mensuellement, trimestriellement ou annuellement.

Pour pallier les effets de l’érosion monétaire, il est fortement conseillé d’indexer la rente.

FISCALITÉ ET IFI

La rente perçue sera soumise au barème de l’impôt sur le revenu, déduction faite d’un important abattement fiscal qui prendra en compte de l’âge du crédirentier au moment de la réalisation l’acte de vente. Cet abattement pouvant aller jusqu’à 70% du montant perçu par le crédirentier.

Plus-values

Le crédirentier peut être assujetti à l’impôt sur la plus-value s’il est propriétaire depuis moins de 24 ans au titre de l’impôt sur le revenu et depuis moins de 30 ans au titre des prélèvements sociaux sauf s’il bénéficie d’une exonération en cas de vente de sa résidence principale par exemple.
En outre, une fraction de la rente est assujettie à l’impôt sur le revenu selon l’âge du CREDIRENTIER au moment de l’entrée en jouissance de la rente.
A l’inverse, le DEBIRENTIER ne peut rien déduire de ses revenus imposables.

A propos de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Dans le cas d’un bien vendu en viager occupé, le crédirentier (le vendeur) doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente. De son côté, le débirentier (l’acquéreur) doit inscrire dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente. L’un et l’autre doivent inscrire à l’actif de leur patrimoine la valeur vénale du bien en fonction de leurs droits respectifs comme dans le cas d’un démembrement immobilier, le débirentier pouvant appliquer un abattement compte tenu de l’occupation du bien. Les barèmes utiles sont fournis chaque année par l’administration fiscale avec la déclaration ISF.

VANEAU VIAGER, UN ACCOMPAGNEMENT SUR MESURE APRÈS LA VENTE

Vaneau Viager, fort d’une expérience de plus de 30 ans en vente viagère, vous conseille et vous accompagne pour toutes les modalités des ventes viagères réalisées par ses soins :

Le calcul de l’indexation de la rente annuellement,
Le calcul de la nouvelle rente viagère, pour le cas où le CREDIRENTIER souhaiterait transformer le viager occupé en en viager libre,
Le calcul de la répartition annuelle des charges entre le débirentier et le crédirentier pour les biens dans des immeubles en copropriété.
Déterminer la répartition des travaux entre le débirentier et le crédirentier,
Tous conseils concernant le suivi du viager en confiant la gestion à notre administration de bien

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